전세보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로 사기죄가 성립하지는 않습니다. 전세사기 고소를 검토하려면 보증금을 지급할 당시 임대인 등이 무엇을 숨기거나 사실과 다르게 설명했는지, 그 설명 때문에 계약·송금했는지를 확인해야 합니다. 동시에 이사와 경매 일정을 확인하여 임차인의 권리를 보전하고 보증금 반환 절차를 준비해야 합니다.

깡통전세와 전세사기는 어떻게 다른가요?

깡통전세는 통상 주택 가치에 비해 선순위 채무와 보증금 부담이 커 보증금을 회수하기 어려운 상태를 뜻합니다. 가격 하락이나 자금 사정 악화가 뒤늦게 발생한 경우도 있어 그 상태만으로 처음부터 편취할 의도가 있었다고 단정하기 어렵습니다.

반면 계약 과정에서 선순위 보증금이나 담보채무를 허위로 설명하거나, 임대할 권한이 없으면서 있는 것처럼 꾸미거나, 보증금 반환 능력과 계획에 관해 속인 정황은 형사책임 검토의 단서가 됩니다. 단순한 약속 불이행과 고의적인 기망을 구별하고, 그 기망과 보증금 지급 사이의 관계까지 살펴야 합니다. 법적 출발점은 형법 제347조의 사기죄입니다.

고소 전에 정리할 자료 5가지

계약과 송금: 임대차계약서, 특약, 계약금·잔금 이체 내역, 실제 수령 계좌를 모읍니다.
계약 당시 설명: 매물 광고, 중개대상물 확인·설명서, 임대인·중개사와 주고받은 대화 원본을 보관합니다.
권리 변동: 계약 당시와 현재의 등기사항증명서를 비교하고 근저당·소유권·신탁 등기의 변동일을 표시합니다. 등기부에 나타나지 않는 선순위 임차보증금 문제도 별도로 확인합니다.
반환 요구: 계약 종료 통지, 반환 약속, 연락 두절 시점, 내용증명과 송달 자료를 정리합니다.
관련 정황: 다른 피해자나 반복 거래 정보를 알고 있다면 직접 확인한 사실과 전해 들은 내용을 구분합니다.

고소장은 날짜별 사실, 그 사실을 뒷받침하는 자료, 확인이 필요한 사항을 연결해 작성하는 편이 좋습니다. 계약 당사자·명의자·중개인의 역할이 서로 다르면 각각의 말과 행동을 구분해야 합니다. 추측을 확정 사실처럼 적거나 온라인에 신상정보를 공개하기보다 확인 가능한 자료를 수사기관에 제출하세요.

형사고소와 보증금 회수는 함께 검토하세요

형사절차는 범죄 성립과 처벌을 판단하는 절차입니다. 고소를 접수했다고 보증금이 자동 반환되거나 상대방 재산이 자동으로 묶이는 것은 아닙니다. 계약 종료 여부와 상대방의 다툼 가능성에 따라 지급명령 또는 보증금 반환소송을 검토하고, 재산 처분 우려가 있다면 가압류의 필요성과 담보 부담을 살펴야 합니다.

반환보증에 가입했다면 보증기관의 이행청구 요건과 기한도 따로 확인하세요. 경매가 시작된 경우 배당요구 종기와 권리 신고 필요성을 놓치지 않아야 합니다. 채권액, 선순위 권리, 실제 재산 상태에 따라 회수 가능성이 달라지므로 고소 결과만 기다리며 민사 일정을 미루지 않는 것이 중요합니다.

이사 전에는 임차권등기 완료를 확인해야 합니다

임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다. 기존 대항력과 우선변제권을 유지하려면 신청만 했다는 이유로 바로 이사하거나 전출해서는 안 됩니다. 등기가 실제로 마쳐졌는지 확인한 뒤 점유·주민등록 변경 일정을 정해야 합니다.

법원의 임차권등기 안내도 등기 완료 후의 권리 유지와 취득 시점을 구별합니다. 이미 권리를 잃은 뒤 등기했다고 예전 순위가 소급하여 회복되는 것은 아니라는 점은 대법원 2024다326398 판결에서도 확인할 수 있습니다.

전세사기 고소 관련 자주 묻는 질문

임대인이 잠적하면 사기라고 볼 수 있나요?

연락 두절은 조사할 정황이지만 그것만으로 결론이 나지는 않습니다. 보증금을 받을 당시의 재산·채무 상태, 허위 설명, 자금 사용과 이후 행동을 종합해 판단합니다.

임차권등기명령만 받으면 보증금을 지급받나요?

등기는 임차인의 권리를 보전하기 위한 장치입니다. 그 자체가 임대인에게 돈을 지급받는 집행 절차는 아니므로 반환청구와 집행 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

중개사도 함께 고소할 수 있나요?

사기 가담·방조 여부와 확인·설명 의무 위반은 구별해야 합니다. 설명이 부족했다는 사정이 곧 사기 공범을 뜻하지 않으며, 민사상 손해배상과 형사책임의 요건도 다릅니다.

전체 대응 흐름은 전주 전세사기 대응 안내를 함께 참고하세요. 법률사무소 위드의 상담 안내를 이용할 때에는 계약서, 송금 내역, 등기사항증명서와 계약 종료·이사 일정을 준비하면 쟁점을 구체적으로 검토할 수 있습니다.

작성 기준: 2026년 10월 2일. 구체적인 절차는 계약 내용과 권리관계, 사건 발생 시점에 따라 달라집니다.