전주에서 전세보증금을 돌려받지 못했다면 계약 종료 여부, 현재 점유·전입 상태, 주택 권리관계와 경매 진행 여부를 먼저 확인해야 합니다. 보증금 미반환이 곧바로 사기죄를 뜻하지는 않습니다. 전세사기 대응은 형사책임 검토와 함께 임차인의 권리 보전, 민사상 반환청구와 지원제도 확인을 나누어 진행합니다.
계약 종료와 권리관계부터 확인하세요
계약서상 만기뿐 아니라 갱신 여부와 해지 통지가 임대인에게 도달했는지를 살펴야 합니다. 등기사항증명서에서 소유자, 근저당권, 압류·가압류, 신탁과 경매개시 내용을 확인하고 계약 당시 자료와 비교하세요. 근저당권이 있다는 사정만으로 사기라고 단정할 수는 없습니다.
계약 시 권리관계를 허위로 설명했는지, 이중계약이나 보증금 반환 능력에 관한 기망 정황이 있었는지 등 구체적인 자료가 필요합니다. 임대인·중개인과 주고받은 설명, 광고, 계약 체결과 송금 과정을 시간순으로 보존하세요.
이사 전에는 임차권등기 기입 완료를 확인해야 합니다
임대차가 종료되었는데 보증금이 반환되지 않았다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 기존 대항력·우선변제권을 유지한 채 이사하려는 경우에는 신청이나 결정만으로 안심하지 말고 등기사항증명서에서 실제 임차권등기 기입 완료를 확인해야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 절차입니다.
등기 전에 집을 비우거나 전출하여 대항요건을 잃으면 권리 순위에 문제가 생길 수 있습니다. 이미 이사한 경우에도 모든 권리가 사라졌다고 단정하지 말고 종전 점유·전입·확정일자와 다른 권리의 설정 시점을 검토해야 합니다. 임차권등기는 보증금을 즉시 지급받게 하는 제도와는 구별됩니다.
고소·반환청구·보전처분의 역할을 구분하기
| 검토할 절차 | 목적과 확인사항 |
|---|---|
| 형사고소 | 계약 당시 기망 등 범죄 정황을 수사하도록 요청. 고소만으로 보증금이 자동 회수되지는 않음 |
| 보증금 반환청구 | 계약 종료와 반환 의무를 확인하고 지급명령·소송 등 적절한 방법 검토 |
| 가압류 등 | 청구권과 재산 처분 위험 등 보전 필요성, 담보·비용을 고려해 검토 |
| 보증 이행청구 | 반환보증 가입 여부와 보증기관의 사고 통지·청구 요건 확인 |
반환 판결 등을 얻더라도 실제 지급이나 집행 절차가 남을 수 있습니다. 집행 가능한 재산, 선순위 권리와 예상 배당을 함께 살펴야 합니다. 중개인 등에 대한 책임도 설명의무 위반, 손해와 인과관계 등을 따로 검토하므로 계약에 관여했다는 사실만으로 책임이 정해지지는 않습니다.
경매·공매가 시작되었다면
경매 통지서의 사건번호와 배당요구 종기를 확인하고, 본인이 배당요구를 해야 하는지 검토하세요. 피해자 지원이나 형사수사 진행만 믿고 집행 절차의 기한을 놓치지 않아야 합니다. 경·공매 유예·정지 등은 신청 요건과 판단 절차가 있으며 자동 적용되는 것은 아닙니다. HUG 경·공매 지원서비스 안내에서 지원 내용을 확인할 수 있습니다.
전세사기피해자 결정신청과 준비자료
특별법상 피해자등 결정은 형사고소와 별개의 절차입니다. 임차주택 소재지 관할 지자체 담당 창구 또는 국토교통부 지원관리시스템을 통한 신청 방법을 확인하고, 조사·심의에 필요한 자료를 제출합니다. 결정 유형과 개별 요건에 따라 주거·금융·법률 지원 범위가 달라집니다. 전세사기피해자등 결정 안내에서 최신 절차를 확인하세요.
- 임대차계약서·갱신계약서와 보증금 송금 내역
- 전입·점유·확정일자 자료와 임대차 종료 통지
- 현재 및 계약 당시 등기사항증명서, 필요한 신탁·건축물 관련 자료
- 임대인·중개인과의 대화, 반환 약속 및 기망 의심 자료
- 경매·공매 통지, 보증 가입 자료와 이미 진행한 소송·신청 서류
자주 묻는 질문
고소부터 해야 임차권등기나 반환소송을 할 수 있나요?
반드시 그런 순서로 진행하는 것은 아닙니다. 임대차 종료와 보증금 미반환, 권리 보전 필요성 등 각 절차의 요건을 따로 검토합니다. 이사나 배당요구 기한이 임박했다면 해당 조치의 우선순위를 함께 정해야 합니다.
피해자로 결정되면 보증금 전액을 보장받나요?
피해자 결정 자체가 보증금 전액 지급을 보장하지는 않습니다. 이용 가능한 지원과 반환보증, 민사상 회수 절차를 구분하여 확인해야 합니다. 신청 후에도 이사 일정과 경매 진행 상황이 바뀌면 담당 기관에 필요한 사항을 확인하세요.
법률사무소 위드 | 내용 확인: 2026-09-21